전세 계약 전 꼭 확인해야 할 등기부등본 보는 법

전세 계약 전 꼭 확인해야 할 등기부등본 보는 법

– 전세사기 예방 가이드

"등기부등본 봤다는데, 뭘 확인해야 하는지 몰랐어요."

매년 수천 명이 전세사기를 당하는 이유는 간단합니다.
등기부등본은 봤지만, '제대로 확인'하지 못했기 때문입니다.

특히 신혼부부, 예비부부, 사회초년생은 생애 첫 전세 계약에서
등기부등본 하나로 보증금을 지키는 법을 꼭 알아야 합니다.

이번 글에서는 실제로 계약 전에 반드시 확인해야 할 등기부등본 주요 항목과 해석법을 정리했습니다.

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✅ 목차

1. 등기부등본이란?
2. 등기부등본 발급 방법
3. 등기부등본 구성과 용어 정리
4. 전세 계약 전 확인해야 할 5가지 핵심 항목
5. 전세사기 예방 체크리스트
6. 실제 사례로 보는 등기부등본 분석
7. 마무리 요약 및 실전 TIP

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1. 등기부등본이란?

**등기부등본(등기사항증명서)**은 해당 부동산의 법적 소유권, 권리관계, 채권 채무 내역을 공식적으로 기록한 문서입니다.

• 누가 소유자인가?
• 저당, 압류 등 담보권은 얼마인가?
• 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는가?

이 모든 정보는 등기부등본 한 장에 다 들어 있습니다.

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2. 등기부등본 발급 방법

✅ 온라인 발급 (가장 간편)

• 인터넷등기소 접속
• 비회원도 열람/발급 가능
• 열람: 700원 / 발급: 1,000원

✅ 오프라인 발급

• 주민센터 또는 등기소 방문

📌 열람은 계약 전, 발급은 계약 당일에 최신 정보로 확인할 것

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3. 등기부등본 구성과 용어 정리

등기부등본은 크게 표제부 / 갑구 / 을구 3부분으로 구성됩니다.

구분내용

표제부	주소, 건물 구조, 면적, 용도 등 기본정보
갑구	소유자 변경 내역, 소유권 이전 기록
을구	저당권, 근저당권, 전세권, 가압류 등 채권 관계

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4. 전세 계약 전 꼭 확인할 5가지 핵심 항목

✅ ① 소유자와 계약자 일치 여부 (갑구)

• 계약하려는 집의 실제 소유자인지 확인
• 대리인 계약일 경우 위임장 필수

🔍 갑구에 소유자 이름과 주소가 정확히 나와야 함

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✅ ② 근저당권 설정 여부 (을구)

• 금융기관에 설정된 담보 대출이 있는지 확인
• 근저당권 설정액 > 전세보증금이면 위험

예시:
전세보증금 2억 / 근저당권 설정 3억 → ❌ 위험
전세보증금 2억 / 근저당권 없음 or 1억 → ✅ 안전

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✅ ③ 전세권 등기 여부 (을구)

• 전세권이 등기되어 있으면 법적 보호 강화
• 단순 임대차보다 우선 변제권이 강함

보증금을 지키려면 → 전입신고 + 확정일자 + 전세권 설정이 3종 세트

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✅ ④ 가압류/압류 여부 (을구)

• 채권자가 집을 가압류한 기록이 있으면 위험 신호
• 임대인의 채무 상태가 불안정할 수 있음

을구에 ‘채권압류’ ‘강제경매’ 등의 문구가 있으면 계약 재고해야 함

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✅ ⑤ 말소기준등기 확인 (을구 맨 위)

• 경매 시 가장 먼저 말소되는 권리 기준
• 이보다 뒤에 설정된 근저당·임대차는 모두 날아갈 수 있음

🔍 보증금이 말소기준등기보다 앞선 권리로 설정되어야 안전

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5. 전세사기 예방 체크리스트

✅ 등기부등본상 소유자 = 계약자인지 확인
✅ 근저당권이 보증금보다 낮은가?
✅ 가압류, 경매 기록은 없는가?
✅ 계약 전에 보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
✅ 확정일자 + 전입신고 + 전세보증보험 3종세트로 방어

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6. 실제 사례로 보는 등기부등본 분석

🧑‍💼 A씨 사례 – 계약 직전 위기 회피

• 보증금: 1.8억
• 등기부등본상 근저당: 2.5억
• 전세보증금이 후순위 → 계약 파기

“중개사도 모르고 있었는데, 인터넷등기소로 확인하고 피했습니다.”

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🏡 B부부 사례 – 등기부등본+전세권 설정으로 보증금 지킴

• 등기부상 근저당 없음
• 계약 시 전세권 등기 + 확정일자 + 보증보험 가입

“집주인이 연락 안 됐는데, 보증보험으로 전액 회수했어요.”

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7. 마무리 요약 및 실전 TIP

✅ 등기부등본은 전세 계약 전 가장 강력한 보안 장치
✅ 소유자 확인 + 근저당 확인 + 압류 여부는 기본
✅ 전입신고 + 확정일자 + 전세보증보험은 선택 아닌 필수
✅ 계약 전 반드시 최신 등기부등본을 다시 한 번 열람하세요

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