전세보증금 활용해 집 사는 방법 – 전세 끼고 집 살 때 체크리스트 7가지

전세보증금 활용해 집 사는 방법

– 전세 끼고 집 살 때 체크리스트 7가지

“자금은 부족하지만 집을 사고 싶다!”
이런 고민이 있다면 ‘전세 끼고 집 사기’, 즉 갭투자형 실거주 매입이 현실적인 방법이 될 수 있습니다.

2025년 현재, 전세보증금을 이용해 자기자본은 최소로 줄이면서도 집을 매입하는 방법이 다시 주목받고 있습니다.
하지만 이 방식은 법적, 금전적 리스크가 있기 때문에 반드시 사전 체크리스트를 확인하고 진행해야 합니다.

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✅ 목차

1. 전세 끼고 집 사는 방법이란?
2. 누구에게 유리한 전략인가?
3. 전세보증금 활용 시 매수 구조
4. 전세 낀 매물 매입 시 체크리스트 7가지
5. 실전 사례
6. 마무리 전략 요약

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1. 전세 끼고 집 사는 방법이란?

전세를 유지한 상태로 해당 부동산을 매수하는 것을 의미합니다.
즉, 기존 전세 세입자에게 보증금을 집주인이 아닌 '매수자'가 넘겨받는 구조입니다.

• ✅ 기존 전세보증금이 매수 자금 일부를 커버
• ✅ 입주가 아니라 ‘계약 승계’만 하면 되므로 초기 자본 ↓
• ✅ 1~2년 후 실입주 또는 매각 가능

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2. 누구에게 유리한 전략인가?

• ✔️ 자본금이 2천~3천만 원 수준의 실수요자
• ✔️ 내년 이후 입주 계획 중인 신혼부부, 사회초년생
• ✔️ 전세보증보험이 가입된 매물만 선별하는 안전성 중시 투자자

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3. 전세보증금 활용 시 매수 구조 예시

📌 예시: 매매가 2억 / 전세보증금 1.6억 / 본인자본 4천만 원

항목금액

매매가	2억
기존 전세보증금	1.6억
실입주 시점까지	전세 유지
본인 부담	4천만 원

✅ 매수자는 전세보증금을 반환할 의무 없이 전세 승계만 하면 계약 가능
✅ 입주 전까지 실부담 없음 → 입주 시 전세 반환만 준비하면 됨

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4. 전세 끼고 집 살 때 체크리스트 7가지

① 등기부등본 확인 – 소유자와 담보 상황 확인

• 소유자와 계약자 일치 여부 확인
• 근저당권, 가압류, 압류 기록 → 반드시 체크
• 전세보증금이 담보권보다 우선 순위인지 확인

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② 전세보증금 반환 책임자 명시

• 매수자가 세입자의 보증금을 **"승계"**하는 구조이므로
  매매계약서에 "보증금 인수" 조건 명확히 기재해야 분쟁 예방

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③ 확정일자 및 전입신고 확인

• 기존 세입자의 전입일자 + 확정일자 확보 여부 확인
• 대항력, 우선변제권이 있는지 확인 → 본인의 권리 순위에 영향

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④ 전세보증보험 가입 여부

• HUG 또는 SGI 서울보증 가입 여부 확인
• 가입 상태일 경우 보증금 반환 리스크 낮음
• 미가입일 경우 → 매수자가 새로 가입 가능한지 반드시 체크

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⑤ 전세 계약 기간 확인

• 잔여 계약 기간 확인 필수
• 입주 계획 있는 경우 → 전세 만료 시점과 맞는지 확인
• 너무 짧으면 리스크, 너무 길면 실입주 지연

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⑥ 매매계약서 특약 작성

• 전세금 인수 관련 특약
• 세입자 계약 갱신 금지 여부
• 세입자 퇴거 관련 위약금, 청소, 수리 관련 조항 명시

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⑦ 전세가율 확인

• 전세보증금 ÷ 매매가 = 전세가율 70% 이상일 경우 유리
• 단, 입주 시 전세금 반환이 가능할 수준인지도 고려해야 함
• 전세가율이 지나치게 높은 물건은 '깡통전세' 주의

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5. 실전 사례

🧑‍💼 A씨 (31세 직장인, 자본금 3천만 원)

• 매매가: 1.9억 / 전세보증금: 1.5억
• 인천 부평구 구축 아파트
• 전세보증보험 가입 확인 → 매매 계약 진행
• 입주는 전세 종료 1년 후 예정
• 디딤돌대출 3천만 원 실행 후 집 보유 성공

“입주 시점까지 보증금 걱정 없고, 실거주할 집을 싸게 선점할 수 있어 좋았어요.”

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6. 마무리 전략 요약

✅ 전세 끼고 집 사는 방식은 소액 자본으로 주택 자산 확보 가능한 실전 전략
✅ 반드시 등기부, 보증보험, 확정일자, 계약서 특약 체크
✅ 향후 실입주를 전제로 접근하면 리스크 최소화
✅ 세입자 권리도 함께 고려한 스마트한 매수 전략이 핵심

 

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