전세 사기 예방 체크리스트– 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 포인트

전세 사기 예방 체크리스트

– 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 포인트

“계약하고 나서야 문제가 있다는 걸 알았습니다…”
전세사기 피해자 중 대부분이 계약 당시 기본 체크를 소홀히 한 경우입니다.

2025년 현재도 여전히 전세 사기는 깡통전세, 이중계약, 불법전대 등 다양한 형태로 발생하고 있습니다.
하지만 계약 전에 몇 가지 핵심만 철저히 확인하면 90% 이상의 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다.

이번 글에서는 전세 사기 방지 핵심 체크리스트 7가지를 구체적으로 소개합니다.

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✅ 목차

1. 등기부등본 확인 – 소유자와 근저당 여부
2. 확정일자 및 전입신고 가능 여부
3. 전세보증금 반환보증 가입 가능성 체크
4. 주변 시세 비교 – 전세가율 위험 여부
5. 집주인 직접 대면 및 신분 확인
6. 계약서 특약사항 꼼꼼히 기재
7. 중개업소 등록 여부 및 중개사 자격 확인
8. 마무리 요약

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1. 등기부등본 확인 – 소유자와 근저당 여부

✅ 반드시 최신 등기부등본을 직접 발급받아 확인해야 합니다.

확인 항목체크포인트

소유자	계약 상대자와 등기부상 소유자가 일치하는지
근저당권	대출금 과다 여부 (보증금 > 근저당 권리순위 확인)
가압류, 압류	추가 채권자 존재 여부

📌 소유자가 다르면 즉시 계약 중단,
📌 근저당 설정이 많은 경우 신중하게 판단.

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2. 확정일자 및 전입신고 가능 여부

✅ 계약 후 바로 전입신고 + 확정일자를 받을 수 있어야 합니다.

• 주택에 불법건축물 이슈가 있으면 전입신고가 불가할 수 있음
• 확정일자 없이 거주 시 대항력(보호받을 권리) 없음

📌 전입신고 → 확정일자 순서로 진행할 것.

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3. 전세보증금 반환보증 가입 가능성 체크

✅ 해당 물건이 HUG, SGI 전세보증보험 가입 가능한지 사전 확인해야 합니다.

확인 사항설명

보증가입 가능 여부	전세가율, 집주인 신용, 주택 상태 등 검토
미가입 가능성	근저당권 과다, 소송 진행 중이면 거절될 수 있음

📌 가입 불가 시 리스크 매우 크므로 대안 물건 찾는 것이 안전.

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4. 주변 시세 비교 – 전세가율 위험 여부

✅ 주변 매물 대비 전세가가 과도하게 높거나 낮으면 의심해야 합니다.

구분설명

정상 매물	전세가율 70% 이하
위험 매물	전세가율 90% 이상 (깡통전세 가능성)

📌 시세보다 10~20% 저렴한 매물은 반드시 추가 검증 필요.

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5. 집주인 직접 대면 및 신분 확인

✅ 집주인 본인 확인은 필수입니다.

• 신분증 사본 요청 + 등기부등본 상 소유자명 일치 여부 확인
• 위임 계약(대리인 계약) 시 위임장, 인감증명서 필수

📌 집주인을 한 번도 못 본 계약은 피하는 것이 안전.

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6. 계약서 특약사항 꼼꼼히 기재

✅ 계약서에 보증금 반환 관련 특약을 반드시 삽입해야 합니다.

추천 특약 문구예시

대출 설정 금지	임대인은 임대차 기간 중 추가 근저당권 설정을 하지 않는다.
전세계약 해지 조건	계약 만료 후 보증금 미반환 시 자동 계약해지 및 법적조치 가능.

📌 말로만 약속하지 말고, 반드시 문서에 남길 것.

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7. 중개업소 등록 여부 및 중개사 자격 확인

✅ 공인중개사 자격증 보유 + 등록 중개업소만 이용해야 합니다.

• 등록번호, 사업자등록증 확인
• 공제보험 가입 여부 체크 (피해 발생 시 일부 보상 가능)

📌 무등록 중개업자 이용 시 법적 보호 받기 어려움.

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8. 마무리 요약

✅ 전세계약 전, 등기부등본+전입신고+확정일자 3대 기본 필수
✅ 전세보증보험 가입 가능 물건만 계약할 것
✅ 주변 시세보다 과도하게 싼 매물은 반드시 추가 검증
✅ 집주인 신원 확인 + 특약사항 명시
✅ 중개업소 등록 여부까지 꼼꼼히 체크

 

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📢 다음 글 예고

“2025년 깡통전세 위험지역 총정리 – 전세가율, 경매율, 수급상황 분석”
전세 계약 시 꼭 피해야 할 지역과
깡통전세 위험 신호를 다음 글에서 정리해드릴 예정입니다.