전세계약 안전하게 체결하는 방법 – 확정일자부터 특약사항 작성까지 실전 가이드
전세계약 안전하게 체결하는 방법
– 확정일자부터 특약사항 작성까지 실전 가이드
"전세계약, 그냥 계약서만 쓰면 끝나는 거 아니야?"
아닙니다.
2025년에도 여전히 전세 사기, 깡통전세 문제가 계속되고 있습니다.
전세계약은 형식이 아니라 생존을 위한 절차입니다.
이번 글에서는 전세계약을 안전하게 체결하는 7단계 절차와
필수 특약사항 작성 방법까지 구체적으로 정리합니다.
✅ 목차
- 집 보기 전 사전 체크 – 시세와 등기부 확인
- 계약 전 반드시 등기부등본 열람
- 계약서 작성 시 필수 항목 체크
- 계약금 송금 및 입금 확인
- 전입신고와 확정일자 받기
- 특약사항 꼭 넣어야 하는 이유
- 실전 추천 특약 문구 예시
- 마무리 요약
1. 집 보기 전 사전 체크 – 시세와 등기부 확인
✅ 주변 시세 대비 비정상적으로 싼 물건은 무조건 의심
✅ 등기부등본(발급일 1일 이내)로
- 소유자 확인
- 근저당권, 가압류 등 확인
📌 집주인=등기부 소유자 일치 여부 최우선 확인.
2. 계약 전 반드시 등기부등본 열람
✅ 실제 계약 당일 다시 열람해야 합니다.
- 등기부등본은 변동이 생길 수 있음 (가압류 등)
- 특히 근저당권 추가 설정 여부 확인
📌 계약 직전 등기부등본을 최신으로 발급받을 것.
3. 계약서 작성 시 필수 항목 체크
| 임대인 정보 | 소유자 본인인지, 대리인일 경우 위임장 첨부 |
| 전세보증금 액수 | 정확한 숫자와 지급 방법 명시 |
| 계약 기간 | 2년 기본, 조정 시 명확히 기재 |
| 특약사항 | 구체적으로 작성 |
📌 계약서는 한국공인중개사협회 표준계약서 양식 사용 추천.
4. 계약금 송금 및 입금 확인
✅ 가급적 집주인 계좌로 직접 송금
✅ 송금 내역 스크린샷 저장
✅ 입금자명은 계약자 본인 이름으로 통일
📌 중개업소 계좌로 입금 시 중개수수료와 별도 관리 필요.
5. 전입신고와 확정일자 받기
✅ 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 부여 신청
✅ 방법:
- 주민센터 방문 신청
- 정부24 홈페이지 온라인 신청
| 전입신고 | 대항력 확보 (보호받을 권리 생김) |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 (경매 시 보증금 우선 변제 가능) |
📌 이 두 가지 없으면 전세금 반환 보장 불가.
6. 특약사항 꼭 넣어야 하는 이유
✅ 구두약속은 법적 효력이 불명확합니다.
✅ 계약서 특약란에 명시해야 효력 인정받을 수 있습니다.
📌 나중에 발생할 수 있는 모든 리스크를 문서로 방어하는 것.
7. 실전 추천 특약 문구 예시
✅ 추가 담보 설정 금지
- "임대인은 임대차 기간 중 대상물건에 추가 근저당권, 가압류, 압류를 설정하지 않는다."
✅ 보증금 반환 지연 시 손해배상
- "임대차 종료 후 30일 이내 보증금 미반환 시, 미지급액에 대해 연 12%의 지연손해금을 가산한다."
✅ 하자 수리 책임 명시
- "입주 후 30일 이내 발생하는 주요 하자(누수, 전기, 난방)는 임대인이 수리 책임을 진다."
✅ 위임 계약 시 진위 확인
- "임대인의 대리인 계약 체결 시 위임장과 인감증명서를 첨부하며, 허위일 경우 계약 무효로 한다."
8. 마무리 요약
✅ 전세계약은 시세 확인 → 등기부 열람 → 계약서 작성 → 전입신고+확정일자 순으로 진행
✅ 계약서에는 반드시 추가 담보 설정 금지, 보증금 반환 특약을 삽입
✅ 확정일자 없이 거주하면 전세보증금 보호 불가
✅ 작은 실수 하나가 수천만 원 손실로 이어질 수 있으므로 체계적 준비 필수
📢 다음 글 예고
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