2025년 전세사기 실제 판례 분석 – 어떤 계약이 위험했고 어떻게 구제받았는가

2025년 전세사기 실제 판례 분석

– 어떤 계약이 위험했고 어떻게 구제받았는가

“당연히 돌려받을 줄 알았던 전세금, 돌려받지 못했습니다.”
전세사기는 생각보다 가까이에 있습니다.

2025년 현재도
허위 매물, 깡통전세, 명의 위장, 보증금 미반환 사기는 계속 발생하고 있으며,
법원 판례에서도 실제 사례들이 이어지고 있습니다.

이번 글에서는 실제 전세사기 판례를 분석하여,
어떤 계약이 위험했고 피해자는 어떻게 구제받았는지
구체적으로 설명합니다.

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✅ 목차

1. 전세사기의 대표 유형
2. 실제 판례 ① 허위 임대인과의 계약
3. 실제 판례 ② 깡통빌라 전세보증금 미반환
4. 실제 판례 ③ 명의신탁 주택 계약
5. 피해 구제 방법 – 법적 절차 요약
6. 마무리 요약

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1. 전세사기의 대표 유형

유형설명

허위 소유자 계약	임대인이 아닌 사람이 위임장 없이 계약
명의신탁	타인 명의로 된 주택을 실제 소유자가 계약
깡통전세	매매가보다 전세보증금이 높아 회수 불가능
전세 이중계약	같은 집을 두 명 이상에게 전세 계약
보증보험 가입 방해	임대인이 보증보험 가입을 거부하거나 지연

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2. 실제 판례 ① 허위 임대인과의 계약

• 사건 개요: 중개업자가 위임장 없이 소유자 아닌 사람과 계약 진행
• 결과: 세입자는 보증금 1억 5천만 원 전액 손실
• 판결: “등기부 확인의무가 있음에도 이를 게을리했으므로 일부 과실 있음”

✅ 교훈:

• 반드시 계약 당사자가 등기부등본 상 실소유자인지 직접 확인
• 위임계약일 경우 위임장 + 인감증명서 필수 제출

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3. 실제 판례 ② 깡통빌라 전세보증금 미반환

• 사건 개요: 전세보증금 2억 원 / 매매가 2.1억 원
• 집주인 파산 → 경매 진행 → 배당금 4천만 원
• 피해액: 세입자 1억 6천만 원 손실
• 판결: 세입자 대항력 없었음 (전입신고 지연), 우선변제권도 인정 안 됨

✅ 교훈:

• 계약 당일 전입신고 + 확정일자 필수
• 전세가율 80% 초과는 반드시 보증보험 가입 후 진행

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4. 실제 판례 ③ 명의신탁 주택 계약

• 사건 개요: 집주인이 실제 소유자가 아님. 동생 명의로 된 집을 자신이 소유한 것처럼 계약
• 계약 후 보증금 반환 거부
• 법적 소유자와 무관한 계약 → 보증금 반환 대상 아님
• 판결: 계약 자체가 무효로 인정. 세입자 전액 손해

✅ 교훈:

• 등기부등본의 소유자와 계약 당사자 일치 여부 필수 확인
• 위임계약 시 증빙서류 미비하면 계약 무효될 수 있음

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5. 피해 구제 방법 – 법적 절차 요약

절차설명

① 내용증명 발송	임대인에게 보증금 반환 요청 서면 통보
② 임차권 등기명령 신청	전입신고 유지 없이 권리 확보
③ 전세보증보험 청구	보험 가입 시 보증금 회수 가능
④ 민사소송	임대인 자산 압류, 경매 등 법적 대응
⑤ 형사고소	사기죄로 형사처벌 가능성 존재 (고의성 입증 필요)

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6. 마무리 요약

✅ 실제 전세사기 판례는 소유권 확인 미비, 전세가율 과다, 전입신고 누락 등 기본 실수에서 발생
✅ 피해자는 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우 다수
✅ 계약 전 반드시 등기부 열람, 확정일자 확보, 보증보험 가입 가능성 확인
✅ 보증금 크기와 상관없이 절차를 지키는 것이 최고의 방어

 

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📢 다음 글 예고

“전세사기 피해자 지원제도 총정리 – 공적지원, 보증보험, 긴급임대 전환까지”
정부와 지자체에서 운영 중인
전세사기 피해자 구제제도를 다음 글에서 총정리해드립니다.